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La mayoría de las ciudades de Miami-Dade no cumplen con el programa de vivienda

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El exterior de Liberty Square en Miami, un complejo de viviendas públicas con alquileres de apartamentos asequibles y para la fuerza laboral.

dvarela@miamiherald.com

El Condado Miami-Dade ordenó en 2016 a los líderes locales que adoptaran medidas para fomentar el desarrollo de viviendas que los trabajadores locales pudieran pagar en sus ciudades. Pero seis años después, la mayoría de las ciudades no han cumplido, según registros obtenidos por el Miami Herald.

Solo cuatro de las 23 ciudades que debían adoptar las medidas habían cumplido a finales de julio, cinco años después del plazo original, que se ha retrasado dos veces. Otras 11 ciudades con menos de 10,000 habitantes están exentas de los requisitos del condado.

En virtud de la legislación de 2016, las ciudades debían compartir con el condado la evidencia de que habían considerado la posibilidad de crear incentivos de vivienda para los urbanizadores. Podían demostrar que pusieron en marcha dichos incentivos, o emitir una conclusión de que la construcción de viviendas para trabajadores en su ciudad sería “impracticable”.

Entre las cuatro ciudades que habían proporcionado información al condado a finales de julio, dos —Miami Lakes y Aventura— emitieron conclusiones de que la construcción de viviendas para trabajadores en sus comunidades suburbanas no sería práctica, citando la falta de terrenos y el alto valor de los posibles terrenos a urbanizar.

El Herald identificó un total de ocho ciudades en Miami-Dade que ofrecen incentivos para que los urbanizadores construyan viviendas para trabajadores. Bay Harbor Islands, Doral, Miami Gardens, North Miami y Sweetwater ofrecen incentivos, según muestran sus códigos municipales, pero se consideraron en incumplimiento del programa del condado hasta el mes pasado porque no habían presentado la información requerida.

Como Miami-Dade enfrenta una crisis de asequibilidad de la vivienda, los expertos dijeron que la baja participación de las ciudades en el programa de vivienda para la fuerza laboral muestra cómo los gobiernos locales no han conseguido garantizar que los trabajadores no queden fuera del mercado.

Las viviendas para la fuerza laboral suelen estar destinadas a trabajadores considerados esenciales, como maestros, bomberos, empleados de comercios minoristas y trabajadores de servicios. Incluye casas y apartamentos con precios inferiores a los del mercado, pero más caros que las “viviendas asequibles”.

Miami-Dade define las viviendas para trabajadores como las dirigidas a personas que ganan aproximadamente entre $41,000 y $95,000 al año.

“Cada municipio tiene la responsabilidad de proveer a sus propios ciudadanos y a su propia economía”, dijo Ned Murray, director asociado del Centro Metropolitano Jorge M. Pérez de la Universidad Internacional de la Florida. “Simplemente no vemos que eso ocurra en los niveles necesarios”.

La Comisión de Miami-Dade rechazó una propuesta en 2016 para hacer que las unidades para trabajadores fueran obligatorias como parte de los nuevos proyectos multifamiliares, eligiendo en su lugar retocar un programa voluntario que se creó en 2007. Además de los nuevos requisitos para los municipios, el condado trató de mejorar los incentivos para los urbanizadores otorgando densidad adicional y el aplazamiento de los pagos a los gobiernos locales si aceptaban construir unidades para la fuerza laboral.

Los gobiernos municipales no han sido penalizados por incumplir los plazos del programa, dijo Tere Florin, portavoz del Departamento de Recursos Reguladores y Económicos del condado.

“Los municipios son nuestros socios en la provisión de viviendas para los trabajadores de nuestras comunidades, y obligar al cumplimiento es el último recurso”, dijo Florin.

El 22 de julio, el mismo día en que Miami-Dade proporcionó los registros al Herald sobre el cumplimiento de las ciudades, el condado envió una carta a los alcaldes y administradores de más de una docena de ciudades.

“Me dirijo a ustedes debido a la importancia y la urgencia del asunto”, escribió la directora de Desarrollo de Planeación de Miami-Dade, Cindy Hoskin.

El programa de viviendas para trabajadores es solo un ejemplo de la reticencia de las ciudades a contribuir a la solución de las necesidades de vivienda de Miami-Dade. Recientemente, la reacción de los líderes municipales dio lugar a la dilución de un plan del condado para aumentar la densidad cerca de las líneas de transporte público, permitiendo a las ciudades mantener el control total de sus leyes de zonificación y garantizando que los barrios unifamiliares no serán tocados.

“Es necesario que todas las comunidades se sumen”, dijo Annie Lord, directora ejecutiva de la organización sin fines de lucro Miami Homes for All. “No hay forma de que una sola entidad gubernamental pueda absorber todo eso, ni debería hacerlo”.

¿’Poco práctico’ proporcionar viviendas a la fuerza laboral?

Miami Lakes, Aventura y Pinecrest aprobaron resoluciones en 2017 diciendo que no sería factible construir viviendas para la fuerza laboral en sus ciudades.

“La Comisión municipal determina que sería poco práctico para la ciudad abordar la vivienda para la fuerza laboral debido al alto valor de la tierra restante en su jurisdicción”, expresó la resolución de Aventura.

Miami-Dade acordó en su legislación de 2016 no impugnar las conclusiones de las ciudades.

Murray, el planificador urbano de FIU, dijo que el alto valor de la tierra y el espacio limitado no deberían impedir que los municipios traten de atraer la urbanización asequible.

“Hay que proporcionar incentivos a los urbanizadores para ayudar a que esos números funcionen”, dijo. “Hay formas de hacer que las viviendas asequibles funcionen incluso en comunidades donde la tierra puede ser más cara”.

Un puñado de ciudades han puesto en marcha programas de vivienda para la fuerza laboral en los últimos años. En Miami, los funcionarios ampliaron un programa de vivienda para personas bajos ingresos en 2015 para incluir unidades asequibles para aquellos que ganan entre 80% y 140% del ingreso medio de la zona.

Sunny Isles Beach aprobó una ordenanza en 2016 para incentivar las unidades asequibles para aquellos que ganan menos de 120% del ingreso medio de la zona, dando preferencia a los empleados de la ciudad.

Y en North Bay Village, un pequeño municipio frente a la bahía junto al Viaducto JFK, las autoridades comenzaron recientemente a ofrecer bonificaciones de densidad a los urbanizadores si 5% de las unidades se designan asequible para personas que ganan entre 80% y 100% de la media de la zona. La bonificación de densidad aumenta si 10% de las unidades está dentro de ese rango.

“Si queremos tener una ciudad y un condado operativos, tenemos que asegurar que apoyamos a quienes mantienen nuestras ciudades en funcionamiento”, dijo el vicealcalde Marvin Wilmoth.

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Representación de la cubierta de la piscina de Shoma Bay, que contará con las primeras viviendas para trabajadores en North Bay Village. Shoma Bay

El condado dice que la colaboración está mejorando

La portavoz Florin dijo que la colaboración entre Miami-Dade y sus 34 gobiernos locales está mejorando. Habló de una mesa redonda convocada por la alcaldesa Daniella Levine Cava en mayo para discutir la asequibilidad de la vivienda con más de dos docenas de alcaldes municipales y dijo que el personal del condado acordó reunirse regularmente con los urbanizadores de la ciudad.

También destacó la iniciativa de Levine Cava para desarrollar y preservar unidades asequibles y para la fuerza laboral.

“Abordar la crisis de accesibilidad mediante el fortalecimiento de las protecciones a los habitantes y el aumento de la oferta disponible es una prioridad absoluta para el Condado Miami-Dade”, dijo Florín.

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La alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, el 8 de abril, abordando la crisis de accesibilidad en el Condado Miami-Dade. José A. Iglesias jiglesias@miamiherald.com

Sin embargo, los expertos dijeron que se necesitará un enfoque más dinámico para construir las decenas de miles de unidades asequibles y para la fuerza laboral que el condado necesita para aliviar la carga a los trabajadores locales.

Kevin Greiner, planificador urbano y economista de Miami, dijo que los datos sobre la asequibilidad en Miami-Dade indican que casi la mitad de los habitantes del condado pagan más de 30% de sus ingresos en la vivienda, la segunda tasa más alta de cualquier condado de Estados Unidos, solo detrás del Bronx.

“Claramente”, dijo Greiner, “los programas de vivienda para la fuerza laboral y de vivienda asequible no han funcionado en Miami-Dade”.




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