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Información sobre inundación de viviendas es es difícil de encontrar en Miami-Dade

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Alba Nubia Flores, que vive en SW 3 Street, en la sala de su casa de alquiler inundada en el vecindario de La Pequeña Habana en Miami, Florida, el sábado 4 de junio de 2022.

Special for the Miami Herald

Cuando una tormenta sin nombre empapó Miami-Dade a principios de este mes, algunas personas se sorprendieron al encontrarse repentinamente con aguas de inundación que se colaban en sus casas y apartamentos.

¿Deberían haber sido advertidos de los riesgos de inundación? ¿Había ocurrido antes?

Encontrar la respuesta al historial de inundaciones de los inmuebles en la Florida es más difícil que en la mayoría de los estados. Las dependencias gubernamentales no hacen un seguimiento de las inundaciones a nivel de vecindario y de calle —al menos de forma fácilmente accesible para el público— y no hay ninguna ley que obligue a los vendedores de viviendas o a los propietarios a informar a los nuevos inquilinos o propietarios sobre los daños causados por inundaciones anteriores.

Se trata de un problema a largo plazo que enfrenta a los activistas en defensa de los consumidores con intereses inmobiliarios, y que el gobierno de Biden propuso abordar recientemente con una nueva norma nacional que exigiría a todos los vendedores que informen a los compradores de inundaciones pasadas.

Si se aprueba, afectaría al futuro de muchas casas del sur de la Florida recién inundadas por la tormenta de este mes.

Es difícil decir cuántas casas se inundaron en todo el condado durante el diluvio, pero algunos lugares, como el vecindario en La Pequeña Habana de Elizabeth Astacio, se vieron muy afectados. Al menos seis casas de su calle se inundaron, algunas de ellas con habitantes que nunca imaginaron que estaban en riesgo hasta que el agua se filtró por debajo de la puerta.

Astacio, de 36 años, ya había visto cómo la calle y la parte delantera de su apartamento se anegaban de lluvia, pero se sorprendió cuando las aguas empezaron a entrar en el apartamento que ha alquilado durante los últimos tres años. Mientras intentaba frenéticamente rescatar sus pertenencias del agua que invadía el apartamento, la cual también hizo que salieran aguas negras de la bañera y el inodoro, pensó en lo mucho que le gustaría mudarse a un lugar donde esto no volviera a ocurrir.

“En la situación económica en la que nos encontramos, no podemos”, dijo. “Pero estamos pensando en mudarnos y salir de aquí”.

Si Astacio se muda, no tendrá muchas opciones para determinar si el nuevo lugar se inunda, especialmente como inquilino, como alrededor del 40% de los habitantes en el área metropolitana de Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach.

Cómo encontrar puntos de inundación

La fuente con más información sobre inundaciones es la FEMA, que usa décadas de información sobre inundaciones para elaborar mapas de áreas que se inundan. Las propiedades dentro de esas áreas están obligadas a tener un seguro contra inundaciones si tienen una hipoteca. Fuera de esas áreas, es voluntario.

Pero esos mapas no muestran todo el panorama. Se basan en datos históricos y no tienen en cuenta todos los tipos de inundación. No es raro que las casas fuera de un área de inundación se inunden.

El gobierno federal, así como los condados y las ciudades, tienen una lista de propiedades que se han inundado una y otra vez, con tanta frecuencia que el gobierno quiere que las derrumben o las reconstruyan según normas más estrictas. Pero no lo hace público por temor a que se resienta el valor de las propiedades. Miami-Dade tiene alrededor de 100 de esas propiedades, según un conteo de 2017. Pero es probable que sea un conteo insuficiente, ya que algunos propietarios simplemente no informan de las inundaciones repetidas a la FEMA, por temor a que se devalúe la propiedad o los obligue a hacer una reconstrucción costosa.

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Casas rodeadas por aguas de inundación que llegan a la altura de las rodillas frente a Southwest Fourth Street y Eighth Avenue en el vecindario de La Pequeña Habana de Miami, Florida, el sábado 4 de junio de 2022. Daniel A. Varela dvarela@miamiherald.com

Después de una tormenta, nadie en Miami-Dade mapea exhaustivamente todos los puntos importantes de inundación en todo el condado. El Servicio nacional de Meteorología cataloga algunos incidentes confirmados de inundaciones repentinas y el condado mapea sus 311 quejas por inundaciones en las calles, pero solo para la ciudad de Miami, y las áreas no incorporadas de Miami-Dade. Miami también pagan a un servicio llamado ISeeChange para que recolecte los mensajes de los vecinos sobre los niveles de inundación y los daños; registraron 111 nuevos mensajes sobre la tormenta.

Para llenar el vacío de información, han aparecido recientemente grupos de investigación como First Street Foundation que clasifican las propiedades individuales en una escala de 1 a 10 “factores de inundación”, e incluso han trabajado con Realtor.com para que se muestren los resultados de cada propiedad.

Pero esa información se basa en modelos informáticos y no cuenta con los datos reales sobre inundaciones que tienen los gobiernos, por lo que no es la imagen más exacta.

La respuesta, según algunos expertos, es exigir a los vendedores que informen a los compradores sobre su historial de inundaciones. El gobierno de Biden propuso recientemente una norma nacional para la divulgación de las inundaciones, como parte de un amplio paquete para corregir el programa de seguros contra inundaciones del país, que subestima las pólizas en áreas peligrosas y propensas a las inundaciones, como la costa de la Florida.

Algunos intereses de la construcción y del sector inmobiliario se oponen a la medida. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas se opuso, por ejemplo, a la publicación de información sobre inundaciones pasadas, el costo de los seguros de inundación “o cualquier otro detalle” más allá de si una propiedad está o no en un área de inundación.

Otros, como la empresa con respaldo federal que posee la mayoría de las hipotecas estadounidenses, Fannie Mae, y las compañías de seguros de propiedad, están a favor. Los expertos dicen que la información pudiera ayudar a alejar a la gente de las áreas propensas a inundaciones. Esos riesgos no harán más que aumentar, ya que se prevé que el sur de la Florida sufra una elevación del nivel del mar de dos pies en las próximas décadas.

“No deberíamos ocultar información intencionadamente a la gente y decir que eso es una buena política pública”, dijo Joel Scata, abogado especializado en agua y clima del Natural Resources Defense Council. “Pero, al mismo tiempo, no deberíamos perjudicar a las personas que se vieron obligadas a mudarse a estas áreas de inundación o a las que no se les informó del riesgo de inundación”.

Un mosaico de información sobre inundaciones

En la Florida, a diferencia de otros 29 estados, no hay ninguna ley que obligue a los compradores a informar a los vendedores sobre el historial de inundaciones. La Florida obliga a los vendedores a informar a los compradores sobre la posibilidad de que haya pintura con plomo en la casa o de que haya socavones en la propiedad, pero no si se han inundado o pudieran inundarse.

Un proyecto de ley que proponía la divulgación obligatoria de las inundaciones fracasó en 2020, y desde entonces no se han presentado proyectos de ley similares.

Hay un formulario voluntario de divulgación de inundaciones que los vendedores pueden usar, y si mienten en ese formulario o no revelan algo importante sobre la propiedad, como una inundación, los compradores pueden demandarlos.

Ese fue el caso de una mujer del Condado Palm Beach en 2019, Heather Gaker. demandó después de descubrir que su casa recién comprada (y recién inundada) se había inundado múltiples veces en el pasado, a pesar del formulario de divulgación voluntaria de inundaciones que decía que no había sucedido. Esa última inundación hizo que Gaker entrara, sin saberlo, en el programa gubernamental de pérdidas repetidas por inundaciones graves. Tuvo que demoler y reconstruir su casa a una mayor altura.

Al final ganó el juicio, pero no cobró mucho dinero. La pareja que le vendió la casa se declaró inmediatamente en quiebra y la empresa inmobiliaria tampoco pagó. Ella llegó a un acuerdo no revelado con la inmobiliaria.

En estados como Texas, Gaker habría sido informada de las inundaciones pasadas antes de comprar, una protección que también se extiende a los inquilinos. Allí, los propietarios deben proporcionar a los inquilinos un formulario independiente junto con el contrato de alquiler en el que se especifica si la propiedad está en una llanura de inundación y si tiene un historial de inundaciones. Si no lo hacen, el inquilino puede romper el contrato, y el propietario es responsable de cualquier pertenencia personal dañada en una inundación.

Dan Mathis, investigador de Next100, lo calificó de “gran paso” para proteger a los inquilinos de las inundaciones. En un informe sobre la divulgación de las inundaciones para los inquilinos, descubrió que solo siete estados tienen leyes similares. Nueva York aprobó una ley de divulgación de inundación a los inquilinos que está a la espera de la firma de la gobernadora.

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Alba Nubia Flores, que vive en Southwest Third Street, en la cocina de su casa de alquiler inundada en el vecindario de La Pequeña Habana en Miami, Florida, el sábado 4 de junio de 2022. SAM NAVARRO Special for the Miami Herald

En su informe, Mathis encontró que estados como Texas y Nueva York generalmente aprobaron proyectos de ley de divulgación de inundaciones después de un gran evento de inundación como el huracán Harvey o la tormenta tropical Ida. Eso no ha ocurrido en la Florida.

“¿Por qué esperar al próximo desastre para promulgar este tipo de legislación?”, dijo. “Es un pequeño ascenso, honestamente, y el panorama general allí es que todos deberían estar armados con información sobre los riesgos que afectan a sus viviendas. La divulgación es una herramienta fácil para reducir parte de ese riesgo y preparar a la gente”.

Protecciones en Miami-Dade

Miami-Dade, a diferencia del estado, requiere cierto nivel de divulgación de las inundaciones, pero tiene huecos. Los vendedores deben incluir una nota en negritas y en mayúsculas en el contrato que permita a un comprador saber si una propiedad está dentro de un área de inundación de la FEMA y el gobierno federal pudiera exigir que se elevara si se hicieran “mejoras sustanciales” en la estructura.

Hace en gran medida lo que los prestamistas hipotecarios ya hacen. Exigen a cualquier comprador que esté en un área propensa a inundaciones que contrate un seguro específico. La política del condado tampoco requiere que los vendedores mencionen el historial de inundaciones o reclamaciones de inundación en el seguro. Algunos condados lo hacen, como Leon, donde está la capital del estado, Tallahassee.

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Alba Nubia Flores sostiene un paraguas mientras entra en su casa de alquiler en SW Third Street en el vecindario de La Pequeña Habana en Miami, Florida, el viernes 10 de junio de 2022. SAM NAVARRO Special for the Miami Herald

La ordenanza de divulgación de inundaciones del Condado León exige a los propietarios que informen por escrito a los compradores y a los inquilinos si una propiedad ha sufrido inundaciones o es propensa a inundarse.

La política de Miami-Dade también tiene un alcance limitado. Solo se aplica a las propiedades vendidas en el área no incorporada de Miami-Dade, y deja fuera a inquilinos como Alba Nubia Flores y, de hecho, a toda La Pequeña Habana o cualquier otro vecindario de Miami.

Nubia Flores, de 44 años, tuvo que faltar al trabajo para pasar el día limpiando el pie de agua de la inundación en la vivienda de alquiler en La Pequeña Habana que comparte con su hijo. El agua destruyó el sofá, la cama, y afectó estantería de tableros de aglomerado que contenía la mayor parte de sus cosas.

Unos días después, cuando el vecindario seguía empapado, su casero acudió a cobrar el alquiler. No ofreció ninguna ayuda con los daños, la segunda vez en dos años que las fuertes lluvias entraban en el pequeño apartamento y arruinaban las pertenencias de Nubia Flores.

“No ofreció nada”, dijo.

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Alba Nubia Flores muestra la altura que alcanzó el agua dentro de la sala de su casa de alquiler en SW 3rd Street después de que se inundara debido a un fin de semana de fuertes lluvias en el vecindario de La Pequeña Habana en Miami, Florida, el viernes 10 de junio de 2022. SAM NAVARRO Special for the Miami Herald

La redactora del Miami Herald Anacaona Rodríguez Martínez contribuyó a este artículo.




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